Ile realnie trwa decyzja kredytowa, gdy popyt na hipoteki rośnie
Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, jednak w praktyce ten limit w dużej mierze nie oddaje realiów, a w okresach zwiększonego zainteresowania finansowaniem czasy oczekiwania potrafią się wydłużać. Na tempo procedowania wpływają też czynniki mniej oczywiste – zwraca uwagę ekspert Expander Advisors.
W marcu i kwietniu 2026 r. sprzedaż kredytów mieszkaniowych sięgała prawie 30 tys. miesięcznie, co na tle wcześniejszych okresów oznacza wyniki rekordowe. Dla porównania, w 2025 r. wolumen sprzedaży był niemal o połowę niższy. Choć coraz większą część podpisywanych umów stanowi refinansowanie „starych” kredytów, to po stronie banków proces jest w dużej mierze podobny do obsługi nowego finansowania. Konsekwencją są rosnące kolejki, a w części instytucji czas oczekiwania na decyzję zauważalnie się wydłużył.
Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Lublin, wskazuje, że w niektórych bankach terminy nadal pozostają bardzo długie, ale część instytucji zdążyła już odrobić zaległości i wrócić do w miarę standardowych czasów, czyli około 3 tygodni. Zwraca przy tym uwagę, że w ramach jednego banku mogą funkcjonować różne ścieżki procesowe, a różnica pomiędzy nimi bywa bardzo duża – nawet do 30 dni roboczych. O tym, jaka ścieżka jest dostępna, rozstrzygają m.in. typ transakcji oraz źródło dochodów klienta; im prostszy przypadek, tym większa szansa na szybszą decyzję.
Część banków udostępnia klientom i pośrednikom w pełni cyfrową ścieżkę złożenia wniosku, jednak w większości przypadków jest ona obwarowana ograniczeniami. Takie rozwiązanie zwykle dotyczy osób wnioskujących samodzielnie (co eliminuje np. wariant z współkredytobiorcą‑małżonkiem), osiągających dochody z umowy o pracę oraz kupujących na rynku wtórnym.
Dla nabywców mieszkań z rynku wtórnego czas oczekiwania na decyzję ma szczególne znaczenie. Jeżeli przez opóźnienia po stronie banków nie uda się dotrzymać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ryzykiem może być m.in. utrata zadatku. Grzegorz Granda podkreśla, że jest zwolennikiem zawierania umów przedwstępnych na rynku wtórnym z wyraźnym zapasem czasu, przy czym zaznacza, że wydłużone terminy procedowania dotyczą zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Według niego przeciętny czas oczekiwania na kredyt to około 4–6 tygodni, a dwa miesiące zwykle wystarczają, by przejść proces w większości banków, choć pod koniec może to i tak generować stres – dlatego warto założyć dodatkowy miesiąc rezerwy.
Termin podpisania umowy przyrzeczonej, jak wskazuje ekspert, najlepiej ustalać w oparciu o bieżącą sytuację w konkretnym banku, do którego ma trafić wniosek – to da się wcześniej zweryfikować z ekspertem kredytowym, który zna aktualny stan kolejek w analizach. Okres 3 miesięcy określa jako obecny standard, który sprzedający zazwyczaj akceptują bez większych trudności. Jeżeli z jakichkolwiek powodów czas trzeba skrócić, to z perspektywy kupującego rozwiązaniem zwiększającym bezpieczeństwo może być złożenie wniosku do 2 banków – według kryterium: najtańszy oraz najszybszy. W tym założeniu kredytobiorca ma już skompletowane pozostałe dokumenty potrzebne do złożenia wniosku, a umowa przedwstępna jest ostatnim elementem. Dodatkowo, jak dodaje ekspert, warto ustalić, jak bank podchodzi do wyceny nieruchomości – czasem można ją wykonać jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, co pozwala zyskać dodatkowe kilka dni.
Warto też pamiętać, że choć prawo mówi o decyzji wydawanej w 21. dniu od złożenia wniosku, to – jak wyjaśnił nadzór finansowy w 2020 r. – bieg tego terminu liczony jest od chwili dostarczenia kredytodawcy „wszystkich dokumentów i informacji niezbędnych do oceny zdolności kredytowej”. Jeżeli bank zgłosi wątpliwości co do treści dokumentu i poprosi np. o uzupełnienie, termin ulega „resetowi”, co w praktyce daje kredytodawcom znaczną swobodę. Specjalista Expander Advisors podkreśla jednocześnie, że klienci mają realny wpływ na czas analizy poprzez złożenie kompletnej i poprawnej dokumentacji, a zdecydowana większość „nadmiernie przedłużających się procesów” wynika z błędów w dostarczonych dokumentach; pozostałe przypadki dotyczą obiektywnie skomplikowanych stanów prawnych nieruchomości.
Po uzyskaniu decyzji kredytowej samo podpisanie umowy kredytowej w większości banków da się zwykle umówić w 1–2 dni, natomiast zdarzają się sytuacje – również zależne od konkretnej lokalizacji – gdy na podpis czeka się około 5–7 dni roboczych, wskazuje Grzegorz Granda. Z kolei czas wypłaty kredytu, liczony od spełnienia wszystkich warunków uruchomienia (w tym kluczowego, jakim jest akt notarialny zakupu), banki określają w umowach.
Podsumowując, mimo ustawowego limitu 21 dni realny czas uzyskania decyzji zależy od obciążenia banków, wybranej ścieżki procesowej oraz kompletności dokumentów. W warunkach podwyższonej sprzedaży hipotek, jak w marcu i kwietniu 2026 r., kolejki w części instytucji mogą istotnie wydłużać proces. Kluczowe pozostaje dopasowanie terminów umów do sytuacji w konkretnym banku i przygotowanie pełnego zestawu dokumentów.