Wrzesień przyniósł więcej ofert najmu i niższe czynsze

20 października 2026, godz. 12:47. Według ekspertów Otodom sytuacja na rynku najmu coraz bardziej sprzyja osobom szukającym mieszkania. We wrześniu liczba dostępnych lokali była o 12% większa niż w sierpniu, a średnie czynsze w miastach wojewódzkich obniżyły się miesiąc do miesiąca o 1,3%. Był to największy miesięczny spadek stawek w 2026 roku. Przez cały III kwartał pozostawały one również nieco poniżej poziomu sprzed roku.

Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, wskazuje, że utrzymanie obecnej liczby mieszkań na wynajem może dać najemcom w IV kwartale więcej możliwości negocjacji niż w 2025. Sam przyrost ofert we wrześniu nie odbiega od sezonowego obrazu rynku: dane Otodom pokazały podobną zmianę rok wcześniej. Wówczas jednak, mimo większej podaży, czynsze nadal rosły w ujęciu rocznym. Obecnie zaczynają spadać.

Najmocniej widać to w Krakowie. Średnie ceny ofertowe najmu są tam o 5,2% niższe niż przed rokiem, choć wciąż przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Miasto znalazło się zarazem wśród rynków z największym wrześniowym przyrostem ogłoszeń: +15% m/m. Na rynku sprzedaży kierunek zmian jest inny. Przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie przewyższają poziom sprzed roku o 3,2%, natomiast na rynku wtórnym, po kilku kwartałach wzrostów, roczna dynamika zwolniła do 0,4%. Więcej danych zawiera najnowszy „Raport z rynku najmu – wrzesień 2026”, dostępny do pobrania.

Po zakończeniu wakacji część podaży tworzą lokale ponownie kierowane na rynek najmu długoterminowego, wcześniej udostępniane turystom na krótkie pobyty. Ma to znaczenie szczególnie w miejscowościach turystycznych. W Trójmieście wrześniowa liczba ofert była o 24,8% wyższa niż w sierpniu, a w Sopocie wzrosła aż o 41%. Eksperci Otodom odnotowali podobny skok przed rokiem, lecz tym razem dodatkowym czynnikiem mogą okazać się zmiany przepisów.

Sejm uchwalił nowelizację ustawy przewidującą możliwość zakazywania wynajmu na doby przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy. Przepisy zakładają także utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz kary sięgające 50 tys. zł. Zakazy mają zacząć obowiązywać dopiero od 2028 roku, ale niektórzy właściciele mogą już teraz zdecydować się na najem długoterminowy.

Jak wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, wzrost ceny zakupu mieszkania przy jednoczesnym spadku możliwych przychodów z najmu obniża jego bieżącą rentowność. Może to skłaniać potencjalnych inwestorów do poszukiwania innych, bardziej opłacalnych sposobów ulokowania kapitału. W kalkulacji trzeba też uwzględnić koszty utrzymania nieruchomości, podatki oraz ryzyko pustostanu. Jeden miesiąc bez najemcy oznacza utratę około 8% potencjalnych rocznych przychodów z czynszu, dlatego przyjęcie nieco niższej stawki bywa korzystniejsze niż długie oczekiwanie na wynajęcie lokalu. Zdaniem eksperta mieszkanie przeznaczone na wynajem należy oceniać tak jak inne aktywa inwestycyjne: zestawiać oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywami, uwzględniając ryzyko i ograniczoną płynność.

Wzrost podaży nie ogranicza się do miejscowości turystycznych — mieszkań na wynajem przybywa niemal na wszystkich rynkach wojewódzkich. We wrześniu w serwisie Otodom opublikowano 21,7 tys. nowych ofert, czyli średnio jedną co dwie minuty. Najszybciej liczba ogłoszeń zwiększała się w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m) oraz Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Pod koniec miesiąca w całej Polsce dostępnych było 27,3 tys. ofert.

Większej liczbie mieszkań towarzyszył spadek stawek. Względem sierpnia czynsze obniżyły się w 12 z 16 miast wojewódzkich, najbardziej w Kielcach (-3,6%). Niewielkie wzrosty wystąpiły jedynie w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.

Średnia miesięczna cena ofertowa najmu we wrześniu wyniosła 2 676 zł — o 35 zł mniej niż w sierpniu. Wskaźnik ten obliczono dla 16 rynków wojewódzkich, przypisując każdemu jednakową wagę bez względu na liczbę ogłoszeń. Pokazuje więc kierunek zmian, lecz nie zastępuje danych o kosztach wynajmu w konkretnych miastach.

Różnice między rynkami są znaczne. Paweł Jarząbek podaje, że w Warszawie średni czynsz sięga 4,8 tys. zł, a więc jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie wynosi przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Najemcy w Kielcach szukają ich zwykle w cenie do 2 tys. zł, podczas gdy w Warszawie górna granica poszukiwań wynosi 3,5 tys. zł.

Przeciętna powierzchnia mieszkania wynajmowanego w Polsce to 54 mkw. Lokale zajmowane przez właścicieli są niemal dwukrotnie większe. Wrześniowe dane pokazują zatem jednoczesny wzrost liczby ofert i obniżenie średnich stawek, przy utrzymujących się dużych różnicach między miastami.