Hipoteki w USA blisko 7 proc., w Polsce niżej, ale kierunek zmian pozostaje ten sam
W Stanach Zjednoczonych średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych na 30 lat doszło już do poziomu bliskiego 7 proc., podczas gdy w Polsce porównywalny wskaźnik pozostaje co najmniej o kilkadziesiąt punktów bazowych niższy. Jednocześnie w obu przypadkach dominujący obraz jest spójny: koszt finansowania rośnie.
Na tle Europy polskie kredyty hipoteczne od dawna należą do relatywnie drogich. Zestawiając je choćby z krajami strefy euro, różnica po stronie polskich kredytobiorców sięga niemal 3 pp. Jak pokazują dane Europejskiego Banku Centralnego, w lipcu średnia stawka dla nowych kredytów na nieruchomości wyniosła 3,52 proc., podczas gdy w Polsce w analogicznym okresie było to 6,1 proc.
Takie porównania nie są jednak całkiem proste, gdy przejdzie się do szczegółów i spróbuje porównać konkretne rynki oraz rodzaje hipotek możliwe do bezpośredniego zestawienia z realiami znanymi z Polski. Wtedy widać m.in., że w Estonii oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą bywało zauważalnie wyższe niż poziomy widoczne w cennikach polskich banków. Mimo tego, nawet w tak zawężonym ujęciu kredyty złotowe nadal wypadają słabo, jeśli chodzi o koszty.
Kolejne ograniczenia w porównywalności pojawiają się przy spojrzeniu na USA. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że Amerykanie płacą dziś za hipotekę więcej niż Polacy. Z Primary Mortgage Market Survey publikowanych przez Freddie Mac wynika, że w połowie września średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu wyniosło 6,95 proc., a dla 15-letniego okresu stałej stopy – 6,26 proc. To najwyższe poziomy od dwóch lat.
Nowsze odczyty z platformy Zillow.com pokazują jeszcze wyższe wartości. Według danych na 21 września przykładowe oferty 30-letniej hipoteki mieściły się w przedziale od 6,75 proc. dla dużych kontraktów (tzw. jumbo), przez 7 proc. w przypadku kredytów FHA kierowanych do klientów z niższym scoringiem lub mniejszym wkładem własnym i gwarantowanych przez Federal Housing Administration, aż do 7,375 proc. dla „typowego” kredytu.
Tym samym amerykańskie poziomy plasują się wyraźnie powyżej ostatniego dostępnego odczytu NBP. Dane Narodowego Banku Polski mają przy tym charakter zagregowany i obejmują kredyty o zmiennej stopie oraz o stopie okresowo stałej. Od czerwca 2024 r. wskaźnik ten zniżkował, a od wiosny 2025 r. utrzymuje się poniżej 7 proc.
Z kolei dane Bankier.pl, zbierane dla przykładowego profilu kredytobiorcy i przykładowego kredytu, pokazują, że we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie okresowo stałe wyniosło 6,2 proc. To zestawienie jest bliższe porównaniu „jabłek z jabłkami”, bo w Polsce nadal nie funkcjonują rozwiązania znane z rynku amerykańskiego, czyli 15- czy 30-letnie stałe oprocentowanie. Najdłuższy okres, na jaki da się obecnie „zamrozić” ratę, to 10 lat.
Wzrost presji na stawki widoczny jest także po stronie polityki pieniężnej w USA. 16 września FOMC podniósł stopy procentowe o 0,25 pp., co – jak wskazywano wówczas na łamach Bankier.pl – oznacza, że podstawowa stopa procentowa w Stanach Zjednoczonych jest wyższa niż w Polsce. Analitycy śledzący amerykański rynek hipotek sygnalizują przy tym, że w krótkim terminie trudno liczyć na spadek oprocentowania: wciąż zakładana jest co najmniej jedna dodatkowa podwyżka stóp w tym roku, a bieżące wydarzenia nie wspierają scenariusza odwrócenia trendu narastającego ryzyka inflacyjnego.
Równolegle, w ostatnich tygodniach w Polsce obserwowane są regularne korekty w górę w ofertach kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. W części instytucji stawki zbliżają się już do poziomu 7 proc. Choć podczas ostatniej konferencji prezes NBP wskazywał, że nie należy oczekiwać szybkich zmian stóp procentowych, rynki finansowe wyceniają sytuację inaczej. Jak podkreśla w najnowszej analizie Krzysztof Kolany, kontrakty FRA sugerują wzrost ceny pieniądza w perspektywie najbliższych 2–3 kwartałów.
W praktyce oznacza to, że po stronie kredytobiorców należy brać pod uwagę kontynuację stopniowego podnoszenia oprocentowania w bankowych cennikach hipotecznych. Podsumowując: dane z USA wskazują na poziomy bliskie 7 proc. dla 30-letnich hipotek, a w Polsce stawki są niższe, jednak w obu przypadkach dominuje trend rosnącego kosztu finansowania.