Sprzedaż mieszkań rośnie, ale ceny pozostają stabilne
Na polskim rynku mieszkaniowym rośnie liczba udzielanych kredytów hipotecznych i mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, podczas gdy ceny pozostają bez większych zmian. Jedną z przyczyn jest powiększająca się pula gotowych lokali, które nie znalazły nabywców. Słabnie też zainteresowanie zakupem nieruchomości na cele inwestycyjne. Do tego dochodzą perspektywa wyższych stóp procentowych i coraz wolniejszy wzrost płac. Jak te czynniki wpłyną na rynek?
Otodom Analytics podaje, że w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 lokali. To wynik o jedną czwartą wyższy niż rok wcześniej. Według obliczeń ogłoszonych przez firmę doradczą JLL sprzedaż na największych rynkach — w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — wyniosła łącznie 12 500 mieszkań. Osiągnięcie w całym roku poziomu 50 000 sprzedanych lokali pozostaje realne.
Zobacz również: Coraz więcej firm pomaga inwestować oszczędności. Jak wybrać tę, której powierzyć pieniądze, i sprawdzić wiarygodność brokera? Lista kontrolna [POWERED BY SAXO BANK]. Zakup, wynajem czy leasing samochodu? Auto coraz częściej staje się usługą zamiast własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS]. Sam ZUS nie wystarczy — warto zacząć inwestować, ale jak uniknąć pięciu błędów początkującego inwestora? Wskazówki wynikające z 30 lat doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Równolegle z rosnącą sprzedażą deweloperzy utrzymują wysoką aktywność budowlaną. Jak wynika z danych JLL, do sprzedaży wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, więc liczba sprzedanych lokali jedynie zrównoważyła przyrost oferty. Osoby poszukujące mieszkania nadal mogą wybierać spośród aż 70 200 lokali. Z kolei najnowszy raport Otodom Analytics, opublikowany 8 października, wskazuje, że pod koniec września deweloperzy na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce oferowali niemal 59 000 mieszkań o łącznej wartości 51,6 mld zł.
Wśród lokali oczekujących na kupujących przybywa mieszkań ukończonych — w ujęciu liczbowym jest ich dwa razy więcej. Na koniec września co czwarte mieszkanie w ofercie deweloperów było już gotowe, a nie pozostawało w budowie. Rok wcześniej udział takich lokali wynosił 16%. Obecnie to aż 17 000 mieszkań, czyli więcej, niż deweloperzy sprzedają w ciągu kwartału. Przy wprowadzaniu do oferty kilkunastu tysięcy nowych mieszkań w budowie co kwartał popyt musiałby być dwa razy większy od obecnego, aby usunąć nagromadzone zapasy.
Deweloperzy liczyli na silne ożywienie kredytowe, lecz jego rozwój staje pod znakiem zapytania. Według danych NBP od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 75,7 mld zł, niemal o jedną trzecią większej niż w poprzednim roku. Mniej więcej co czwarty kredyt służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego zobowiązania ze stałym oprocentowaniem, a nie sfinansowaniu zakupu nowego mieszkania.
Osłabły ponadto oczekiwania na obniżki stóp procentowych. Tańsze finansowanie wspiera sprzedaż deweloperską, a przewidywany spadek oprocentowania był w ostatnim czasie jednym z powodów rozpoczynania nowych projektów. Teraz kierunek zmian wydaje się przeciwny i możliwe stają się podwyżki stóp. Banki zaczęły już podnosić oprocentowanie kredytów ze stałą stopą, a zdolność kredytowa klientów zaczęła maleć, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień pokazują jednocześnie, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe pozostaje dość wysoka: wzrosła o 17,2% rok do roku. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości wciąż jest więc duże. Część ekonomistów ocenia, że do końca roku stopy procentowe mogą jeszcze nie wzrosnąć, co oznaczałoby kilka kolejnych miesięcy wysokiego zainteresowania kredytami.
Oprocentowanie części kredytów już jednak rośnie, podczas gdy deweloperzy zwiększyli liczbę nowych przedsięwzięć w oczekiwaniu na jego spadek. Rozpoczętych projektów nie można już zatrzymać — ich realizacja musi być kontynuowana.
CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, lecz oferta nadal jest duża. Czy ceny spadną?
Kapitał ulokowany w mieszkaniach, które wciąż czekają na nabywców, wiąże się dla deweloperów z kosztami utrzymania inwestycji, obsługi finansowania i pozyskiwania klientów. To sprzyja negocjacjom cenowym i udzielaniu rabatów, które mają przyspieszyć sprzedaż. Kupujący mogą natomiast porównywać propozycje, ustalać warunki i wybierać spośród licznych gotowych lokali. Nie każde mieszkanie z oferty nadaje się już do odbioru, ale liczba dostępnych nieruchomości pokazuje skalę konkurencji między sprzedającymi. W trzecim kwartale oferta deweloperów zmalała jedynie nieznacznie — o około 1 100 mieszkań. Sprzedaż wzrosła, lecz zasób lokali pozostał duży, a udział mieszkań ukończonych w ofercie jest wyższy niż rok wcześniej.