Portugalia i Hiszpania wybierają różne rozwiązania na rynku najmu
Jak zachęcić do wynajmu właściciela, który obawia się udostępnić swoje mieszkanie? Portugalia chce ułatwić rozwiązywanie umów najmu oraz znieść część ograniczeń dotyczących wysokości czynszów. W sąsiedniej Hiszpanii socjalistyczny rząd proponował przeciwny kierunek: silniejszą ochronę lokatorów przez przedłużenie „zamrożenia” warunków umów i ograniczenie eksmisji osób znajdujących się w trudnej sytuacji. Propozycja ta została jednak odrzucona w parlamencie. Oba państwa mierzą się z problemem dostępności mieszkań, lecz zamierzają reagować na niego inaczej. W Hiszpanii trwają jednocześnie masowe protesty młodych ludzi domagających się tańszych lokali.
Na tym tle uwagę zwraca decyzja rządzonej przez centroprawicę Portugalii, która chce zmniejszyć ryzyko związane z wynajmem po stronie właścicieli. Podstawą przygotowywanej reformy są między innymi dane ze spisu powszechnego z 2021 r. Wynika z nich, że w kraju znajduje się ok. 375 000 pustych mieszkań, których właściciele nie zgłaszają zamiaru ani sprzedaży, ani wynajmu. Zdaniem rządu jedną z możliwych przyczyn jest obawa, że lokator przestanie płacić, a odzyskanie mieszkania okaże się trudne.
Zobacz również: Jak wybrać spośród licznych firm ułatwiających inwestowanie oszczędności i ocenić wiarygodność brokera? Check-lista! [POWERED BY SAXO BANK] Zakup, wynajem czy leasing samochodu? Auto coraz częściej traktowane jest jako usługa, nie własność. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS] Skoro ZUS nie wystarczy, warto zacząć inwestować. Jak uniknąć pięciu błędów początkującego inwestora? Rady oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT]
Puste lokale, które nie trafiają ani do sprzedaży, ani na wynajem, pogarszają sytuację osób poszukujących mieszkania. W Portugalii z najmu korzysta ok. 1,1 mln rodzin spośród 5 mln gospodarstw domowych. Jak podaje portugalski urząd statystyczny INE, mediana czynszu w nowych umowach w drugim kwartale 2026 r. sięgnęła prawie 10,2 euro za metr kwadratowy. Było to aż o 10,2% więcej niż rok wcześniej. W Lizbonie stawka wyniosła niemal 17,8 euro za metr, czyli prawie 100 zł. Dla porównania w Warszawie mieszkania wynajmowane są przy średniej cenie 85-95 zł miesięcznie za metr.
Portugalskie władze chcą sprawdzić, czy poszerzenie uprawnień właścicieli pomoże zwiększyć podaż mieszkań i wpłynie na rynek coraz droższych lokali. Przygotowywane przepisy mają skłonić do wynajmu osoby, które dotąd traktowały nieruchomości wyłącznie jako sposób przechowywania wartości. Jedna z głównych zmian dotyczy najemców zalegających z czynszem. Obecnie umowę można rozwiązać, jeśli opóźnienie w zapłacie trwa co najmniej trzy miesiące. Podstawą mogą być także opóźnienia przekraczające osiem dni, jeżeli powtarzają się więcej niż cztery razy w ciągu roku. Rząd zamierza skrócić do dwóch miesięcy okres, po którym możliwe będzie usunięcie z mieszkania lokatora niewywiązującego się z płatności. Chce też uprościć procedury odzyskania lokalu i dochodzenia zaległego czynszu.
Nie będzie to jednak oznaczało, że po dwóch niezapłaconych czynszach właściciel zyska prawo do samodzielnej wymiany zamków i usunięcia rzeczy najemcy. W dalszym ciągu potrzebna będzie właściwa procedura prawna. Zmiana ma dotyczyć terminu jej rozpoczęcia oraz liczby czynności formalnych wymaganych do odzyskania mieszkania. Cały proces ma dzięki temu zajmować mniej czasu i wiązać się z niższymi kosztami.
Drugim ważnym elementem reformy są zasady ustalania czynszu przy zawieraniu nowej umowy. Od 2023 r. w Portugalii obowiązują ograniczenia, które nie pozwalają właścicielowi dowolnie podnieść stawki po zmianie lokatora. Podwyżki w czasie trwania umowy również podlegają wskaźnikom referencyjnym. Dziś czynsz w nowej umowie może być wyższy maksymalnie o 2% od stawki zapisanej w poprzedniej. Ten limit ma zostać usunięty. Jeśli więc mieszkanie było wynajmowane za 1000 euro miesięcznie, po zakończeniu dotychczasowej umowy właściciel nie będzie musiał stosować dwuprocentowego ograniczenia, ustalając cenę dla kolejnego najemcy. Nadal ograniczone pozostaną natomiast coroczne podwyżki czynszu.
Właściciele uzyskają tym samym większą swobodę w wyznaczaniu stawek. Dla poszukujących lokalu może to oznaczać ryzyko wyższych cen, szczególnie na obszarach o dużym popycie i niewielkiej liczbie dostępnych mieszkań. Rząd liczy jednak, że elastyczniejsze zasady skłonią właścicieli do wynajęcia części pustostanów. Na razie nie wiadomo, ile dodatkowych lokali pojawi się na rynku ani jakie czynsze zostaną zapisane w nowych umowach.
Pierwotna propozycja portugalskiego rządu przewidywała również większą swobodę właścicieli przy określaniu wysokości kaucji oraz możliwość pobierania z góry czynszu za trzy miesiące. Ostateczny wpływ planowanych zmian na liczbę dostępnych mieszkań i poziom stawek pozostaje do ustalenia. Portugalia stawia na ograniczenie ryzyka właścicieli, podczas gdy odrzucona w Hiszpanii propozycja koncentrowała się na ochronie najemców.