Lipcowe stawki hipotek zmiennoprocentowych: drobne korekty przy spadku WIBOR
W lipcowym zestawieniu kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bilans zmian jest ograniczony: dwa banki podniosły stawki, a dwa je obniżyły. Mimo że większość kredytodawców pozostaje bierna, lekkie zniżki oprocentowania są widoczne dzięki korektom wskaźników WIBOR.
Rynek zmiennoprocentowych hipotek wchodzi w kolejny miesiąc „wakacyjnego” zastoju w tabelach opłat. Po raz kolejny nie widać wyraźnych przetasowań w marżach, jakie banki proponują klientom, a lipiec przynosi jedynie kosmetyczne ruchy. W porównaniu z czerwcem w dwóch instytucjach stawki są odrobinę wyższe, natomiast w dwóch pozostałych minimalnie niższe. Średnia marża prawie się nie zmieniła, tym razem notując niewielki wzrost w ujęciu miesiąc do miesiąca.
Obliczenia w tabeli rankingowej przygotowano dla modelowego profilu: rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Tacy klienci nabywają mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni 55 mkw. i cenie 740 tys. zł. Zakłada się, że łączne miesięczne dochody do dyspozycji wynoszą 15 tys. zł. W scenariuszu przyjęto, że 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i otrzymuje 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner ma analogiczną formę zatrudnienia, przy wynagrodzeniu 7 tys. zł miesięcznie. Para nie posiada aktualnie innych kredytów, a historia w BIK nie obejmuje negatywnych wpisów. Przyjmuje się też gotowość do skorzystania z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki, dlatego symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
Banki przygotowały symulacje w oparciu o jednolite poziomy wskaźników, przyjmując odczyty z 3 lipca. WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. i 3,74 proc. Na tle czerwcowego zestawienia stawki 6M oraz 1M spadły o 0,05 pp., natomiast 3M obniżyła się o 0,01 pp. W analizie założono standardowy wkład własny na poziomie 20 procent wartości nieruchomości, co przekłada się na kwotę kredytu 592 tys. zł.
Warto jednocześnie pamiętać o specyfice obecnych porównań: rozpiętość pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami nadal jest zauważalna, choć mniejsza niż kilka miesięcy temu. W warunkach stabilnych stóp procentowych – czyli przy braku podwyższonej niepewności – różnice między tymi wskaźnikami powinny się wyraźnie zmniejszać. W dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie ma marża banku oraz koszty dodatkowe, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,74%, WIBOR 3M 3,84%, 6M 3,88%). Lp. Bank Oprocentowanie Marża Rata równa (1) Łączny koszt kredytu (2) RRSO (3): 1. Bank Pekao 5,33% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,59 pp. 3 575 zł 501 717 zł 5,75% 2. Bank BPS 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 511 428 zł 5,94% 3. BOŚ 5,63% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 681 zł 512 450 zł 5,78% 4. mBank – klient stały 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 514 425 zł 6,02% 5. VeloBank 5,56% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,85 pp. 3 656 zł 515 441 zł 5,87% 6. BNP Paribas Bank 5,59% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 667 zł 516 545 zł 5,94% 7. PKO BP – klient stały 5,54% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,66 pp. 3 651 zł 521 967 zł 5,97% 8. ING Bank Śląski 5,56% (WIBOR 1M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,75 pp. 3 639 zł 524 746 zł 5,98% 9. mBank 5,59% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,75 pp. 3 667 zł 525 064 zł 6,12% 10. Credit Agricole 5,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 1,65 pp. 3 631 zł 530 590 zł 6,18% 11. PKO BP 5,64% (WIBOR 6M plus marża) ZAPYTAJ W BANKU 1,76 pp. 3 687 zł 532 709 zł 6,08% 12. Erste Bank Polska 6,49% (WIBOR 3M plus marża) ZAPYTAJ 2,65 pp. 3 993 zł 623 233 zł 7,10% (1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-10.7.2026 r.
W ścisłej czołówce lipcowego porównania znajdują się Bank Pekao, Bank BPS oraz Bank Ochrony Środowiska. W ostatnich miesiącach BOŚ wyraźnie wzmocnił ofertę, dołączając do grona banków prezentujących marże wyraźnie poniżej 2 pp. Z kolei jedyną instytucją, która w tym rankingu pozostaje obecnie powyżej tej granicy, jest Erste Bank.
Podsumowując, lipcowe zestawienie nie przynosi istotnych zmian w marżach, a ruchy w ofertach są punktowe. Spadki WIBOR lekko obniżyły poziom oprocentowania, jednak w długim okresie o atrakcyjności kredytu nadal decyduje przede wszystkim marża i pozostałe koszty towarzyszące finansowaniu.