Wkład własny 20% czy 10%: konsekwencje dla kredytu, raty i wyboru banku
Osoby składające wniosek o kredyt hipoteczny często zastanawiają się, czy lepiej wnieść standardowe 20 proc. wkładu własnego, czy ograniczyć się do niższej kwoty i w większym stopniu oprzeć zakup na finansowaniu bankowym. W praktyce to jedna z pierwszych decyzji przy kredycie: czasem dyktuje ją zdolność kredytowa, innym razem poziom oszczędności, ale bywa też tak, że kredytobiorca ma pewną elastyczność i może wybrać między większym wkładem własnym a wyższą kwotą kredytu.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości – a szerzej także wartości całej inwestycji, np. przy budowie domu – która jest pokrywana ze środków kupującego. Z tego wynika prosta zależność: im więcej pieniędzy po stronie wkładu własnego, tym mniejsza kwota potrzebna z banku. Dla przykładu przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł sytuacja wygląda następująco: przy wkładzie własnym 20 proc. kupujący wykłada 120 tys. zł, a kredyt wynosi wtedy 480 tys. zł; przy wkładzie własnym 10 proc. wpłata ze środków własnych to 60 tys. zł, natomiast kwota kredytu rośnie do 540 tys. zł.
Wymóg posiadania wkładu własnego jest standardem w bankach i wynika z zaleceń nadzoru finansowego, który określa limity ryzyka po stronie kredytodawców. Za minimalny poziom uznaje się 20 proc. wartości inwestycji, przy czym można zejść do 10 proc., jeśli bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W obecnych warunkach kredyt nie pokrywa więc pełnej kwoty potrzebnej do zakupu lub budowy nieruchomości. Ominięcie tego wymogu jest możliwe wyłącznie poprzez gwarancję wkładu własnego, i to tylko w wybranych scenariuszach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy decyzji o niższym wkładzie własnym trzeba też brać pod uwagę, że nie wszystkie banki finansują więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. W efekcie ograniczenie wkładu własnego do minimum przekłada się na węższy wybór instytucji, których oferty w ogóle będą dostępne do porównania. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. wymagają: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W tabelach opłat i prowizji banki często posługują się skrótem LTV (ang. loan to value), czyli relacją kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia – najczęściej wartości kupowanej nieruchomości. W praktyce wskaźnik ten zwykle jest „odwrotnością” wkładu własnego: przy 20-procentowym wkładzie własnym LTV wynosi 80 proc. W wielu bankach mniejszy wkład własny oznacza wyższe oprocentowanie, a stawka spada wraz z większym udziałem środków klienta. Zdarza się, że progów jest więcej (np. inne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak niemal wszędzie widoczna jest granica między standardowym wkładem 20 proc. a wkładem niskim. Przejście na niższy wkład własny zwykle podnosi oprocentowanie (lub marżę) o ok. 0,2–0,4 pp.
Wariant z niższym wkładem własnym to jednocześnie większa kwota kredytu i wyższe oprocentowanie, co przekłada się na wyższą ratę oraz większą sumę odsetek w całym okresie. Ilustruje to prosty przykład: w banku X rozpatrywany jest 25-letni kredyt na mieszkanie warte 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa sięga 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa w tym układzie to 3016 zł.
Różnica w miesięcznej racie jest wyraźna: 20-procentowy wkład własny ogranicza comiesięczne obciążenie o 440 zł. Nawet jeśli w danym banku wyższe oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje jedynie do chwili, gdy relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., późniejsza rata i tak pozostanie wyższa, ponieważ kredyt od początku dotyczył większej kwoty.
Zakładając brak zmian oprocentowania w całym okresie spłaty, można zestawić łączny koszt odsetkowy finansowania. Przy wkładzie własnym 10 proc. wynosi on 497 tys. zł (tyle łącznie odsetek znajduje się w ratach). Dla wkładu własnego 20 proc. analogiczny koszt to 425 tys. zł. Choć czysto finansowo wyższy wkład własny wypada korzystniej, wskazuje się jednocześnie trzy ważne zastrzeżenia. W tym kontekście warto pamiętać, że wariant z niskim wkładem własnym – w zależności od sytuacji – może wymagać uwzględnienia dodatkowych czynników przy planowaniu finansowania.
Podsumowując: wysokość wkładu własnego wpływa zarówno na dostępność ofert w bankach, jak i na oprocentowanie, wysokość raty oraz łączną kwotę odsetek. W praktyce wybór między 20 proc. a 10 proc. oznacza kompromis pomiędzy większym zaangażowaniem środków własnych a wyższym kosztem kredytu. Ostateczna decyzja powinna uwzględniać możliwości oszczędnościowe oraz warunki dostępne w konkretnych instytucjach finansowych.